Korttidsutleie på Svalbard er regulert – men ikke som fastlandet

Dette er skrevet av en ekstern bidragsyter. Innlegget gir uttrykk for skribentens holdninger.

Svalbard er regulert gjennom både norsk lovgivning og særskilte regler for øygruppen. Samtidig gjelder ikke plan- og bygningsloven her, og arealforvaltningen skjer gjennom Svalbardmiljøloven, arealplanen for Longyearbyen og lokale forskrifter.

Svalbardloven § 2 slår fast at norsk privatrett gjelder på Svalbard dersom ikke annet er bestemt. Dette omfatter blant annet eierseksjonsloven, borettslagsloven og husleieloven. Offentligrettslig lovgivning gjelder derimot ikke automatisk. Derfor gjelder heller ikke plan- og bygningsloven på Svalbard.

Dette er et viktig utgangspunkt for diskusjonen om korttidsutleie.

Gjelder ikke på Svalbard

På fastlandet er plan- og bygningsloven et sentralt virkemiddel i reguleringen av korttidsutleie. På Svalbard er det Svalbardmiljøloven, arealplanen og lokale byggeforskrifter som utgjør det planmessige rammeverket.

Regjeringens veileder for korttidsutleie er skrevet for kommuner som er underlagt plan- og bygningsloven.

Veilederen kan derfor ikke uten videre legges til grunn på Svalbard.

Rapporteringsplikten finnes

Det hevdes tidvis at manglende rapportering gjør det vanskelig å vite noe om omfanget av korttidsutleie.

Omfattende rapportering skjer imidlertid allerede. Gjennom DAC7-regelverket rapporterer utleieplattformer opplysninger om utleieaktivitet, inntekter og identifiserende opplysninger om utleiere direkte til skattemyndighetene.

Myndighetene har dermed tilgang til langt mer informasjon om korttidsutleieaktiviteten enn mange er klar over.

Utfordringen er derfor ikke nødvendigvis mangel på data. Utfordringen er at informasjonen i liten grad er tilgjengelig for lokal planlegging og politikkutforming innenfor dagens regelverk.

Skjer ikke i et rettslig tomrom

Korttidsutleie på Svalbard er allerede underlagt flere regelverk:

• Eierseksjonsloven setter en hovedgrense på 90 dager korttidsutleie per år, med adgang for sameiet til å vedta grenser mellom 60 og 120 dager

• Borettslagsloven setter en hovedgrense på 30 dager korttidsutleie per år

• Reglene håndheves i hovedsak av sameier og borettslag, ikke av lokalstyret

Husleieloven gjelder også som del av norsk privatrett. Samtidig er loven primært innrettet mot ordinære leieforhold. Reglene om minstetid, bindingstid og § 9-3 er utviklet for ordinær boligleie og har begrenset relevans for turistutleie og andre svært kortvarige opphold.

Utfordringer knyttet til tidsbestemte leieavtaler og sesongleie er samtidig minst like relevante på Svalbard som på fastlandet.

Korttidsutleie er uansett ikke et uregulert område. Reguleringen består av flere ulike regelverk som virker sammen.

Visit Svalbard har vist til tall basert på eksterne data. Slike tall kan være nyttige for å beskrive aktivitet, men de dokumenterer ikke nødvendigvis effekter på boligmarkedet.

Tallene skiller ikke mellom:

• Privat bruk og faktisk utleie

• Privatpersoner og virksomheter

• Ulike typer eiendommer og bruksformål

Aktivitet er ikke det samme som fortrengning. Dersom det hevdes at boliger tas ut av markedet, bør dette dokumenteres særskilt.

EU-regler på Svalbard

Svalbard er underlagt et særskilt folkerettslig og EØS-rettslig regime. EU-regler blir derfor ikke automatisk gjeldende på Svalbard.

Det er derfor lite treffende å bruke EUs frivillige, nye regelverk for datadeling og registrering av korttidsutleie som direkte modell for regulering i Longyearbyen uten først å avklare om reglene faktisk vil gjelde her, og om de er utviklet for utfordringer som ligner dem Svalbard står overfor.

Det samme gjelder EUs boligpolitikk, utformet for helt andre problemer. Dette har vist seg å ikke være relevant for de andre landene i Norden. 

Hva kan Longyearbyen gjøre?

At Svalbard ikke reguleres som fastlandet, betyr ikke at Longyearbyen står uten virkemidler.

Innenfor dagens regelverk kan man blant annet:

• Presisere arealformål i arealplanen

• Vektlegge bosettings-, miljø- og sikkerhetshensyn

• Utvikle lokale retningslinjer tilpasset Svalbards særlige forhold

• Informere bedre om eksisterende regler i borettslag og sameier

• Engasjere seg i flere nødvendige unntak i Husleielovens § 9.3 for de som har behov for sesongleie

Samtidig bør det skilles tydeligere mellom boligpolitikk og næringspolitikk.

Longyearbyen har et arbeidsmarked med forskere, prosjektansatte og sesongarbeidere som ofte trenger fleksible boformer og kontraktslengder. Reguleringene bør ta utgangspunkt i disse realitetene.

Det er fullt mulig å styrke bosettingen uten å behandle all korttidsutleie som et problem eller all utleieaktivitet som et boligpolitisk problem. Men da må debatten bygge på en korrekt forståelse av regelverket som faktisk gjelder på Svalbard – ikke på forenklede beskrivelser av et komplekst regelverk.

Først da kan vi få en opplyst diskusjon om hvilke løsninger som faktisk er riktige for Longyearbyen.

Har du noe på hjertet, eller vil du fortsette denne debatten? Vi tar gjerne imot leserinnlegg og kronikker på post@svalbardposten.no.